[메디게이트뉴스] 지난해 9·13 대책이 발표된 후 하락하던 서울 집값이 최근 들어 상승 국면으로 돌아서고 있다. 놀란 정부는 강력한 대책 중 하나로 평가받는 민간 택지 분양가 상한제 카드를 만지작거린다. 이와 관련해 내 집 마련을 고민하는 실수요자나 투자자의 고민은 깊어지고 있는데, 하반기 이후 부동산 시장이 어떻게 전개될지 살펴본다.


전국 약세 속에 서울 주택 가격 상승 전환

KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 7월 8일 기준 주간 서울 아파트 가격 상승률은 0.11%로 9개월 만에 최대 상승한 것으로 나타났다. 강북은 0.08%로 강남(0.13%)발 집값 상승이 강북권으로 확산하는 모양새다. 하지만 전국과 5대 광역시, 기타 지방은 마이너스 상승률을 보여 집값 상승은 서울에 국한되어 나타나는 현상이다. 서울 아파트 가격이 상승하고 있지만 상승폭이 미미하고 거래량이 늘어난 것도 아니다.

역대 최고의 강력한 정책(예: 양도세 중과)으로 집을 팔겠다는 사람이 많지 않아 매물이 부족하고, 사겠다는 사람도 많지 않아 눈치 보기가 증가하고 있는 것이 냉정하게 평가한 현 상황이다. 호가가 내려가지 않은 상황에서 실수요자와 극소수 투자자가 주택을 구입하면서 서울의 집값을 끌어올린 것으로 판단한다. 

지금의 주택 시장은 다주택자 양도소득세 중과, 재산세 인상, 대출 규제, 주택임대사업자 세제 혜택 축소 등으로 실수요자나 투자자가 주택 시장에 들어오기가 쉽지 않다. 설상가상으로 미국과 중국 간 무역 분쟁, 일본의 경제 보복 등 외부 요인 탓에 수출로 먹고사는 우리나라 경제도 살얼음판을 걷는 듯하다. 만일 정부가 고민하는 민간 택지 분양가 상한제가 시행된다면 주택 시장은 상당한 타격을 받을 것이다. 분양가 상한제란 ‘토지비와 건축비에 건설사의 일정 마진을 붙여 분양가를 산정하는 것’으로 분양가가 낮아져 분양을 받은 사람은 상당한 차익을 볼 수 있어 청약 시장이 과열할 가능성이 높다. 반면 기존 주택 거래 시장은 상대적 장점이 적어져 거래가 좀 더 움츠러들 수 있다. 특히, 재개발과 재건축 사업장은 사업 추진 동력이 떨어짐으로써 주택 공급까지 줄어 향후 주택 가격 상승을 불러올 수 있다.


2019년 하반기 이후 주택 시장 어디로 

2019년 하반기 이후 주택 시장은 어떻게 될까? 주택 시장을 둘러싼 여러 환경을 종합해보면 상승보다는 하락 쪽에 좀 더 무게가 실릴 것으로 예상된다. 집이 2채 있으면 대출을 받아 집을 사는 것이 어렵고, 무주택자도 서울의 경우에는 담보대출비율(LTV)이 40%에 불과해 자금이 넉넉하지 않은 사람은 집을 구입하는 것이 힘들다.

그동안 주택 가격이 많이 오른 점도 부담스럽고, 3기 신도시 발표 등으로 향후 예정된 물량도 많은 편이다. 재개발·재건축 사업에 대한 지자체장의 의지도 약한 편이다. 양도소득세 부담으로 집 파는 것도 힘들고, 재산세와 종합부동산세 부담으로 투자자가 주택 시장에 들어오기도 어렵다. 따라서 하반기 주택 시장은 거래량이 많지 않은 가운데 일부 호재 지역을 제외하고는 실수요자 중심으로 움직일 것이고, 투자자가 유입되지 않아 가격 상승도 제한적일 전망이다.

KB금융지주 경영연구소에 따르면 매수우위지수는 전국 32.8, 수도권 43.9에 불과하다. 매수우위지수가 100보다 작으면 매수자보다 매도자가 많음을 의미하는데, 지수가 50이 안 된다는 것은 그만큼 매수 심리가 위축되어 있다는 것이다. 한편, 부동산 시장의 중요한 변수 중 하나인 금리가 하락세에 있는 점은 긍정적이다.

돌이켜보면 2008년 고점이던 시절 전국 아파트 미분양 물량은 16만5600여 가구에 달했지만, 2019년 5월 기준 아파트 미분양 물량은 6만2,741가구에 불과하다. 이 정도 미분양 물량이면 아주 많다고 할 수 없어 정부의 강력한 규제 대책에도 집값은 안정된 흐름을 보일 것으로 예상된다. 특히 서울은 미분양 물량이 178가구로 미미하고, 도심 회귀 심화로 하락보다는 보합이나 강보합으로 올해와 비슷한 추세가 예상된다. 반면, 입주 물량이 많고, 지역 경제가 좋지 않은 지방 지역은 내년에도 하락이 전망된다.

최근 KB금융지주 경영연구소가 지난 6월 4일 발간한 보고서 ‘2019 주택 시장 동향 및 전망’에서도 2019년 하반기 이후 2020년까지 주택 시장은 약보합세를 띨 것으로 전망하고 있다. 보고서에 따르면 2019년에 매매는 전국 –0.2%, 서울 2%, 수도권 0.7%로 예상하며, 2020년에는 전국 –1.3%, 서울 0%, 수도권 –0.8%로 예측한다.

10년 후 주택 시장은 어떨까? 가장 큰 변수는 인구 감소와 경제 여건이라고 할 수 있다. 통계청에 따르면, 2028년에 우리나라 총인구가 감소할 전망이다. 현재의 출산율을 감안하면 2025년 전후로 인구가 감소할 수도 있다. 경제성장률도 1~2%에서 움직일 것으로 보여 경제성장 잠재력도 떨어질 것으로 예상된다. 따라서, 국내 경제성장 여건이 획기적으로 개선되지 않는다면 부동산 투자 여건도 현재만 못할 것이다. 인구 감소로 비어 있는 주택 수도 늘어날 것이다. 한편 1인 가구 증가 등 사회 트렌드의 변화로 싱글 주택, 공유 주택 등 다양한 주택 형태가 등장할 것으로 예상된다.

내 집 마련 및 투자 전략 

무주택자라면 청약 시장을 적극적으로 노려야 한다. 지금도 HUG(주택도시보증공사)에서 분양가를 규제하고 있어 분양가가 낮은데, 민간 택지 분양가 상한제가 시행되면 청약 시장의 매력은 한층 배가될 것이다. 다만, 무주택자라도 분양가가 9억원을 초과할 경우 대출이 안 되기 때문에 자금을 꼼꼼히 따진 후 청약에 나서야 한다. 아파트 가격이 많이 오른 상태이기 때문에 기존 아파트 구입보다는 아파트 입주권을 받을 수 있는 재개발 주택이나 재건축 아파트를 구입하는 것도 좋은 전략이다. 재개발이나 재건축 투자는 10년을 바라보고 긴 안목으로 접근해야 한다.

최근에 지은 아파트일수록 최첨단 IT 시스템을 접목하고, 단지 조경이나 커뮤니티(골프 연습장, 키즈 카페, 사우나, 독서실, 피트니스 센터 등)가 우수하며 아파트 평면도 매우 훌륭하다.

투자자라면 서두를 필요는 없어 보인다. 당장 아파트 가격이 큰 폭으로 상승하기는 힘들어 보이므로 상황을 좀 더 지켜본 후 투자에 나서도 좋을 것 같다. 자금에 여유가 있는 사람이라면 소형 아파트를 매입해 월세를 받으며 임대하다가 추후 자녀에게 증여나 상속으로 넘겨주는 것도 좋은 방안이다.


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