역대 최고의 부동산 규제에도 불구하고 떨어질 줄 모르던 서울 주택 시장은 9•13대책에서 보유세 인상, 대출 규제, 주택임대사업자에 대한 세제 혜택 축소, 3기 신도시를 지정하겠다고 발표하면서 가격이 하락하는 등 안정세로 돌아섰다. 2019년 기해년 부동산 시장은 어떻게 흘러갈지 전망해본다.

2018년 주택시장 양극화 심화, 건물 거래 감소

작년 주택시장은 지역별 양극화와 차별화로 요약할 수 있다. KB국민은행에 따르면, 서울은 지난 1년간 13%가 넘게 올라 가장 높은 상승률을 보였고, 경기도 3.7%, 대구 2.3%, 광주 5.5%, 대전 2.4%, 세종시 1% 상승했다. 전국적으로는 2.9% 올랐다. 반면 지역경제 침체와 입주물량 폭탄을 맞은 울산, 창원, 거제, 청주, 포항 등은 5%이상 하락했다. 다주택자 양도세 중과, 보유세 인상 등으로 똘똘한 집 한 채 수요에 대한 증가와 주택임대사업자 등록에 따른 매물감소로 안전자산으로 평가받는 서울의 주택가격이 크게 상승한 것이다. 반면, 전세시장은 내 집 마련 수요자가 이미 주택 구입을 많이 했고, 입주물량도 최근 2~3년간 급격히 늘면서 전국적으로 마이너스 0.6%를 기록했다. 서울과 대구, 광주, 대전을 제외한 전 지역이 전세가격은 마이너스였다.

정부는 집값을 잡기위해 청약조정지역, 투기과열지구, 투기지역 지정 등을 통한 양도세 중과, 담보대출 제한, 종합부동산세 인상, 분양권 전매제한 강화, 청약제도 강화, 1가구 1주택 양도세 비과세 요건에 거주 요건 추가, 재건축 초과이익환수제 시행 등 광범위하고 강도 높은 정책을 추진했다. 그럼에도 꺾일 줄 모르던 서울 아파트 가격은 9•13대책이 발표되면서 상승폭이 줄어들더니 작년 12월 들어서는 보합세로 돌아섰다. 시중에 유동 자금이 풍부한 상황에서 자산가 중심으로 여전히 건물 매입을 많이 한 해이기도 했지만 대출규제 강화와 대출 금리 인상으로 거래량은 하반기로 갈수록 감소했다. KB금융지주 경영연구소에 따르면, 꼬마빌딩(연면적 100㎡초과~1,000㎡미만)은 거래총액 기준으로 2012년 2조8,000억원에서 2017년 9조2,000억원으로 3배 이상 증가했는데, 지난해 거래총액은 3분기 기준 전년 동기대비 22.5% 감소한 5조7,000억원수준을 보였다. 상가시장도 난조를 보였다. 최저임금 시행, 경기침체, 금리인상, 10년간 영업권을 보장하는 상가임대차보호법 개정 등의영향으로 상가 임대와 분양시장은 예년만큼 좋지는 못했다.      

2019년 주택 시장은 전반적으로 밝지 않아

올해 주택시장은 매매, 전세 모두 하향 안정화가 예상된다. 집이 한 채 있는 사람이 대출을 일으켜 새로 주택을 구입하려면 기존 집을 2년 내 팔아야 하고, 양도소득세 중과, 공시가격과 공정시장가액비율 인상을 통한 종합부동산세 인상, 대출금리 상승, 주택임대사업자 세제 혜택 축소 등으로 투자자가 시장으로 들어올 유인이 없는 상황이다. 이에 따라 거래가 감소하고 가격도 약세가 예상된다.

그동안 많이 오른 서울과 경기 일부지역은 약보합, 지방의 상승주인 광주, 대구, 대전은 강보합, 이 외 지방은 하락이 전망된다. 전세시장도 입주물량의 증가, 전세금 대출 규제로전국적으로 약세가 예상된다. 부동산114에 따르면, 2017~2019년 아파트 입주물량은 전국적으로 연평균 39만호로 이전 10년 대비 약 50% 증가했다. 한편, 서울은 모든 지역이 조정지역으로서 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받기 위해 2년을 거주하려는 사람이 늘어나고, 재건축과 재개발 이주수요, 그동안 많이 오른 주택 가격 부담으로 전세로 거주하려는 사람이 많아질 수 있어하락보다는 보합수준을 보일 것으로 예상된다.         

건물, 상가, 오피스텔 등 비주거용 부동산도 인기 줄어들 듯   

그동안 저금리로 인기가 높았던 건물, 상가, 오피스텔 등 수익형부동산도 대출금리 상승, DSR(총부채원리금상환비율), RTI(대출이자 대비 임대수입 비율)의 시행으로 대출이 많이 나오지 않아 거래가 감소하고 인기도 줄어들 전망이다. 앞서 살펴본대로 꼬마빌딩의 열풍이 불었던 소규모 빌딩시장도 대출규제와 금리인상, 경기 침체영향으로 거래량이 감소할 전망이다. 다만, 올해도 갈 곳 없는 부동 자금이 건물 시장을 기웃거리겠지만 투자목적의 거래는 줄어들고, 사옥 용도의 건물 구입이 좀 더 늘어날 것으로 보인다. 상가 시장도 예년 같지 않을 전망이다. 최저임금 인상과 경기 침체로 자영업자의 매출이 감소하고 폐업도 증가해 어려움이 예상된다.

기업체가 많이 들어서는 서울 마곡지구나 성수동 지역 등 업무밀집 지역은 여전히 괜찮을 수 있지만 다른 지역은 선별적 접근이 필요하다. 특히 높은 분양가가 책정된 상가는 조심해야 한다. 소액으로 투자 가능한 오피스텔은 입주물량이 지속적으로 증가하고, 대출 금리가 오르고 있어 보수적 접근이 필요하다. 올해 오피스텔 입주물량은 2004년 이후 가장 많은 8만2,805실이 될 예정이다. 1인가구 증가로 오피스텔 수요는 계속 증가할 것으로 예상되지만, 오피스텔 전체 수요의 70%를 차지하는 30대 이하 1인 가구가 2018년을 기점으로 상승폭이 크게 둔화하고 있는 점은 참조할 만한 대목이다.   

내 집 마련 및 투자전략

올해 주택시장은 여러 규제의 시행으로 하향 안정화할 가능성이 높다. 3기신도시로 지정된 과천, 하남 교산, 남양주 왕숙, 인천 계양에서 12만2,000호가 공급될 전망이지만, 서울과 멀리 떨어져 있고실제로 입주하기까지는 많은 시간이 필요해 주택 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이다. 따라서 향후 1~2년간 주택시장은 금리인상, 대출규제, 경기 침체, 입주물량증가와 맞물려 약세를 보일 전망이다. 무주택자는 시장 추이를 지켜보되 시장이 움츠러드는 기회를 활용해 급매물을 알아보는 것이 좋다. 굳이 아파트만 고집할 필요는 없다.

향후 아파트 입주권을 받을 수 있는 재개발이 진행 중인 다세대주택을 매입하는 것도 좋은 전략이다. 신규 청약시장은 무주택자에게는 좋은 기회다. 분양가 통제로 분양가가 저렴하고, 신축 아파트 선호도 증가로 투자 장점도 높기 때문에 신규 분양아파트는 적극 노려볼만하다. 또청약제도 개편으로 추첨제 물량 중 75%를 무주택자에게 우선적으로 배정하는 것도 무주택자에게는 좋은기회다. 결혼한 지 7년 이내 신혼부부라면 신혼부부특별공급을 놓치지 말아야 한다. 다주택자는 보유하고 있는 주택 중에서 장기적으로 가져갈 생각이라면 주택임대사업자 등록이나 자녀에게 증여하는 방법을 생각해볼 수 있다. 월세가 나오는 오피스텔, 상가, 꼬마빌딩을 구입해 노후를 준비하는 것도 추천할 만하다.