올해 들어 서울집값은 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다. 애초 양도소득세 중과와 보유세 인상, 대출 규제 등 전방위적 부동산 대책으로 지방의 집값은 안정화를 넘어 침체를 걱정해야 하지만 서울과 경기 일부 지역은 그렇지 않다. 급기야 정부는 8∙27대책과 9∙13대책을 내놓았다. 과연 서울 집값은 잡힐까?

정책과 달리 움직이는 서울 주택 시장

KB국민은행에 따르면 2018년 8월 13일 기준 서울 아파트 매매가격 상승률은 전년말 대비 6.48%로 전국 매매가격 상승률 1.12%보다 6배 높았다. 전세가격이 전년말 대비 0.44% 오른 것에 비하면 매우 높은 수준이다. 반면 대구와 광주를 제외한 광역시(인천,부산,대전,울산)는 0%대나 마이너스 상승률을 보인다.

특히 6년간 지속적인 상승흐름을 보여온 부산은 분양권 전매제한 강화, 대출규제 등 직격탄을 맞으며 작년 8∙2대책 이후 마이너스로 돌아섰다. 반면 똘똘한 집 한 채에 대한 선호도가 높아지면서 지방 사람들이 서울 집을 구입하려는 수요가 증가했고, 서울 부동산은 안전자산이라는 기대 심리가 널리 형성되면서 서울 집값의상승 흐름은식을 줄 몰랐다.

여기에 2주택 이상 다주택자에게는 최고 52%, 3주택 이상 다주택자에게는 최고 62%의 양도세율을 매기고, 3년 이상 보유하면 혜택을 주던 장기보유특별공제 혜택도 없애면서 청약조정지역으로 선정된 지역의 주택 시장은 집을 팔고 싶어도 팔 수 없는 상황이 됐다.

또 다주택자가 양도세 중과와 종합부동산세를 피하기 위해 4년이나 8년짜리 주택임대사업자 등록에 나서면서 시장의 매물은 더 없어지고, 집을 사고 싶은 사람이 오른 호가로 집을 매입하다 보니 가격 상승이라는 연쇄효과가 발생했다. 이런 흐름에정부는 서울의 중구, 동대문구, 종로구, 동작구 등을 투기지역으로 지정했고, 경기도 광명과 하남시를 투기과열지구로, 구리시와 광교신도시, 안양시 동안구를 청약조정지역에 추가했다. 하지만 수도권의 집값을 잡기에는 역부족이어서 9월 13일 고강도 대책을 발표하기에 이르렀다.   

9∙13부동산 대책의 주요 내용

9∙13부동산대책은 당초 시장에서 예상한 것보다 강도가 훨씬 높았다. 세율 및 공정시장가액비율 재조정을 통한 종합부동산세 인상, 2주택 이상 보유자에 대한 주택담보대출 원천금지, 전세자금대출 차단, 주택임대사업자 세제 혜택 축소 등을 통해 실수요자가 아니면 은행 대출을 통해 집을 사지 말라는 시그널을 주었다.

주요 내용을 살펴보자. 종합부동산세는 기존에 과세표준에 따라 0.5~2%로 되어 있는 세율을 0.5~2.7%로 올리고, 3주택이상 보유자 또는 조정대상지역내 2주택자는 세율이 0.6~3.2%로 0.1~1.2%p 높아진다. 특히 3주택이상 보유자 또는 조정대상지역내 2주택자는 세부담상한선이 전년대비 150%에서 300%로 세금부담이 급격히 올라간다. 종합부동산세는 주택 공시가격에서 1주택자는 9억원(2주택이상은 6억원 공제)을 공제하고, 공정시장가액비율을 곱해서 계산하는데, 현재 80%인 공정시장가액비율을 해마다 5% 올려 2022년에는 100%로 할 예정이다.

만일 집값이 잡히지 않으면 공정시장가액비율을 내년에 100%로 올릴 수도 있다. 시장에 파급효과가 있을 것으로 예상되는 두 번째 정책은 집이 2채 이상 있는 사람은 조정대상지역내 주택의 대출을 받을 수 없다. 1주택자는 기존주택을 2년내 처분하기로 약속해야만 규제지역에서 대출받을 수 있다. 무주택자도 규제지역내 9억원초과 고가주택을 매입할 때는 주택 구입 후 2년 내에 이사해야 주택담보대출을 받을 수 있도록 강화할 예정이다.

파급효과가 예상되는 또 하나의 대책은 주택임대사업자 대출에 대한 세제혜택 축소다. 기존에는 수도권에서 공시가격 6억원 이하(지방 3억원 이하)주택을 매입해 주택임대사업자로 등록할 경우 종합부동산세에서 합산배제를 하고, 양도소득세도 중과 배제를 해주었는데, 1주택이상자가 조정대상지역내에서 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 2주택자는 일반세율에 10%포인트를 가산하고, 3주택이상은 일반세율에 20%포인트를 가산할 예정이다. 또 투기지역과 투기과열지구에서 주택임대사업자대출을 받을 때 대출한도도 LTV 40%로 강화하기로 했다.

그동안 다주택자와 신규 주택 구입자의 퇴로 역할을 해온 주택임대등록에 대한 세제혜택을 없애, 신규 투자자의 투자가 위축될 전망이다. 또한 임대사업자 대출이어도 투기지역,투기과열지구 안 공시가격 9억원 초과 고가주택을 신규로 매입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지할 방침이다. 전세자금대출은 무주택자나 부부합산소득이 1억원이하인 1주택자만 보증을 해준다. 이 외에도 실거래가가 9억원이 넘는 고가주택을 소유한 사람이 장기보유특별공제를 받으려면 2년 이상 해당주택에 거주해야 하고, 이사 등의 이유로 일시적으로 1가구 2주택자는3년 이내에 기존주택 매도시 기존주택에 대해 양도세가 과세되지 않았는데, 이 기간을 2년으로 단축한다.        

향후 시장 전망

서울의집값은 IMF 외환 위기 이후 DJ정부의 분양권 전매제한 완화 등 부동산 활성화 정책과 경기 회복이 맞물리면서 2001년부터 2007년까지 상승했다. 기간으로 따지면 7년 정도다. 최근 서울의 주택가격 상승 랠리는 2013년부터 시작됐으니 7년이라는 기간을 잡으면 2020년까지다. 앞으로 1~2년간 더 상승할 수 있다고도 할 수 있다.

여기서 한가지 확인할 것은 전세가비율이다. 고점인 2007년 3월의 전세가율은 서울의 경우 43%에 불과하다. 하지만 지난 8월 기준 서울은 전세가 비율이 64.3%에 달한다. 전세가비율이 높다는 것은 그 전세비용을 지불하더라도 거주할 생각이 있다는 뜻으로, 실수요 의미에서는 중요한 지표다.

이런 의미에서 향후 집값은 좀 더 상승할 여지가 있어 보인다. 하지만 9∙13대책에서 종합부동산세 인상, 조정대상지역내 주택담보대출 규제, 조정대상지역내 주택임대사업자 양도세와 종합부동산세 세제 축소 등 정책 시행으로 투자 수요가 위축될 전망이어서 단기적으로 주택 가격은 안정화될 전망인데, 양도세 중과 등으로 거래가 묶인 상황에서 집값이 하락할지는 두고 봐야할 것 같다.

아마도 3분기가 지나면서 시장 향방은 구체화될 것으로 보인다. 부동산 시장도 사이클이 있다. 그동안 집을 구입하지 못한 무주택자, 집값 상승에 소외된 지역에 집을 보유하고 있는 수도권 거주자, 상대적으로 수도권의 높은 집값에 허탈감을 느끼는 지방 거주자는 실망하지 말자. 과거 5년간 주택가격 상승률이 높았던 캐나다, 뉴질랜드, 호주, 영국의 경우 최근 1년간 주택가격이 마이너스로 돌아섰다는 점은 시사하는 바가 있다. 상승이 있으면 조정도 오기 마련이다. 어쩌면 그 시기가 1~2년 후에 올 수도 있다. 지속적으로 부동산 시장에 관심을 갖되 때를 기다리는 것도 하나의 방법이다.