올해 4월 다주택자 양도세 중과제도가 시행되면서 주택 시장은 거래가 침체되고 전세 가격이 하락하는 등 안정세를 유지하는 느낌이다. 하반기 보유세 인상도 발표를 앞두고 있어, 향후 주택 시장은 녹록지 않을 전망이다. 반면, 월세가 나오는 수익형 부동산은 상대적으로 선방하고 있지만 지속될 수 있을지는 두고 봐야 할 것 같다. 이런 혼돈의 상황에서 부동산 투자를 어떻게 바라봐야 할지 생각해본다.

금리 하락에 따라 노후 준비 자금 증가

부동산 투자를 고민해야 하는 가장 중요한 이유는 우리나라가 저성장∙저금리 시대에 접어들었다는 점이다. 과거 6%대 성장을 구가할 때는 금리도 높아 예금으로도 충분히 노후 준비가 가능했지만, 2~3% 저성장 시대에 금리도 1%대로 내려간 상황에서는 확실히 투자 전략을 다시 짜야 한다. 한때 ‘10억원 만들기’ 열풍이 불었다. 그 당시에는 6%대 금리여서 10억원만 있어도 연간 6000만원 수익이 가능했지만, 이제는 30억원을 가지고도 잘해야 연간 6000만원 이자 수익을 낼 수가 있다. 자산이 아주 많은 사람이나 소득이 안정적으로 발생하는 사람은 포트폴리오 차원에서 예금에 자금을 넣어두는 것이 의미가 있지만, 일반 대다수 직장인은 예금만 의지해서는 자산 증식이나 노후 준비가 부족할 수 있다. 따라서 필자는 그 대안으로 부동산 투자를 권유하고 싶다.

가령 연간 6% 임대 수익이 나오는 상가를 10억원에 구입한다면 연간 6000만원이라는 수익을 창출할 수 있다. 역세권 유망 입지의 상가라면 매각 차익도 기대할 수 있고, 임대료가 올라 수익도 늘어날 수 있어 일석이조의 상품이라고 할 수 있다. KB국민은행 자산관리 솔루션에 의하면 부부가 60세 은퇴 후 필요한 최소한의 생활비는 210만원이고, 어느 정도 여가를 즐기면서 생활하려면 월 265만~360만원이 필요하다고 한다. 하지만 결혼 연령이 늦어져 자식 뒷바라지 기간이 늘어난 사람들은 이 금액이 턱없이 부족할 것이다. 5월 초 상담한 65세 내외의 고객은 남편과 둘이 사는데도 한 달에 400만~500만원을 쓴다고 했다. 그 고객은 맞벌이 아들의 손자를 봐주는데 아들이 대기업에 다니고 있지만, 야근도 잦고 힘들어해 아들이 손주 봐주는 대가로 주는 돈을 받기가 불편하다고 했다. 그래서인지 자기 아들은 부동산 투자에 관심이 많다고 했다. 아들은 부동산 투자로 자산 불리기와 노후 준비를 하려는 것이다.    

제4의 연금, ‘임대소득’으로 노후 준비 필요

보통 노후 준비를 얘기할 때 3층 석탑을 쌓으라고 얘기한다. 우리나라 국민의 대표적인 노후 준비 상품인 국민연금을 비롯해 개인연금, 퇴직연금이 그것이다. 하지만 국민연금의 소득 대체율은 40%에 지나지 않는다. 그리고 경제활동 인구의 사적연금(개인연금, 퇴직연금) 가입 비율도 23.4%에 불과하다. 미국, 영국, 독일 등 선진국은 세제 지원과 보조금 지원 정책을 통해 사적연금을 지원하는데, 가입 비율은 43~72% 수준으로 우리나라보다 2배 이상 높다. 소득공제 상품으로 인기가 높은 연금저축의 10년 이상 유지율도 56.5%(2015년 말 기준)에 불과할 정도로 중도 해지율이 높아 노후 준비 수단으로서 역할을 제대로 하지 못하고 있다.

당장에 돈 들어갈 곳이 많다 보니 노후 준비를 위해 사적연금에 가입했다가도 만기까지 가지 못하고 중간에 해지하는 경우가 많기 때문이다. 게다가 사적연금 수령액이 물가 상승률을 고려했을 때 그다지 많지 않은 것도 한 가지 이유다. 그런 까닭에 필자는 완벽한 노후 준비를 위해서는 제4의 연금을 준비하라고 권한다. 바로 임대소득이다. 사회생활을 하는 사람이라면 누구나 꿈꾼 적이 있을 것이다. 내가 일을 하지 않아도 생활비가 나온다면 얼마나 행복할까.

60세에 은퇴해 100세까지 산다면 무려 40년간을 특별한 벌이 없이 살아야 하는 시대가 오고 있다. 이제는 장수가 행복이 아닌 불행이 될 수도 있다. 철저하게 준비하지 않으면 인생 제2의 황금기인 은퇴 후를 빈곤 속에 보내야 할지도 모른다. 세계 최고령 국가인 일본에서 베스트셀러에 오르면서 화제가 된 '2020 하류노인이 온다'라는 책이 있다. 이 책에는 우리나라와 경제 구조가 비슷한 일본에서 은퇴 후 급격한 소득 감소로 ‘하류노인’으로 전락한 노인 인구가 많다는 내용이 담겨 있는데, 은퇴가 본격적으로 진행되고 초고령 사회로 접어드는 우리나라에 시사하는 바가 크다. 우리나라는 노인 빈곤율이 49.6%로 OECD 국가 중 1위를 기록할 정도로 노후 준비가 취약한 실정이다.  

부동산 투자, 긴 안목으로 접근해야   

우리나라 주택 시장은 최근 2~3년간 가격 급등세를 마감하고 안정화 단계에 접어들었다. 주택 시장을 둘러싼 환경을 들여다보면 ‘안정세가 아니라 침체를 걱정할 시기가 아닌가’라는 생각도 든다. 다주택자 양도세 중과, 대출 규제, 청약 1순위 요건 강화, 전매 제한 제도 강화, 안전진단 강화 및 초과이익환수제 시행 등 전방위 부동산 정책이 시행되고 있다. 하반기에는 보유세 인상도 기다리고 있다. 2~3년간 아파트 공급과 입주 물량이 많다 보니 전세 가격도 하락하고 있고, 집주인이 차액을 반환하기 위해 대출을 알아보는 사례도 늘어나고 있다. 너무 많이 상승한 주택 가격으로 매수자는 시기를 저울질하고, 아직까지 서울 지역은 매도자가 호가를 계속 올리고 있지만 언제까지 갈지는 미지수다.

반면 상대적으로 규제가 덜한 상가나 건물 시장은 여전히 자산가들이 눈독을 들이고 있다. 임대료 수익이 있다 보니 금리가 오르더라도 방어할 수가 있고, 안정적인 투자처로 부동산을 선호하기 때문이다. 그렇다면 이처럼 혼돈의 시기에 부동산 투자는 어떻게 바라봐야 할까? 앞서 필자가 얘기한 대로 100세 시대를 대비한 부동산 투자가 필요하다. 주택 가격이 많이 올랐지만 향후 10년을 바라본다면 일정 기간 부침을 겪은 후 다시 올라갈 것으로 예상되기 때문에 무주택자라면 가격 조정을 보이는 시기에 내 집 마련에 나서는 게 좋다. 투자자도 긴 안목으로 지하철이 뚫리거나, 재개발•재건축 등 미래 가치가 있는 부동산에 관심을 가지면 좋을 것 같다.

노후를 앞두고 있는 40대 중후반에서 50대 초반이라면 월세가 나오는 상품을 준비해야 한다. 경제력이 뒷받침되지 못하는 노후는 암울하다. 자녀가 결혼하지 못하거나 취업을 못하고 있다면 그 리스크는 더욱 크다. 우리가 30년간 직장 생활을 해서 받는 국민연금은 한 달에 100만원 내외다. 만일 6% 임대 수익이 나오는 부동산에 투자했다면, 즉 2억원을 투자해서 100만원을 만들 수 있다면 훌륭한 투자라고 할 수 있다. 잘하면 임대료도 오르고 매각 차익은 덤으로 누릴 수 있다. 100세 시대, 우리가 부동산에 투자해야 하는 이유다.