주택에 대한 종합부동산세 개편과 관련한 논의가 뜨겁다. 종부세는 재산세와 한 몸으로 구성된다. 재산세와 종부세를 합해 ‘보유세’로 부른다. 재산세는 부동산을 보유하고 있는 모든 사람에게 부과한다. 그리고 일정한 규모를 초과해 부동산을 보유하고 있는 사람에게 종부세를 추가로 부과한다.

종부세는 주택의 공시가격이 6억원을 초과하면 과세한다. 세대를 기준으로 한 채의 주택을 단독명의로 보유하는 경우에는 공시가격 9억원을 기준으로 종부세를 판단한다. 공시가격 6억원(또는 9억원)을 초과하는 부분에 이미 납부한 재산세는 공제해 재산세와 종부세가 이중으로 과세되는 것을 방지한다. 종부세는 또 개인별로 과세한다. 한 채의 주택을 공동명의로 보유하면 공시가격 12억원(각자 기준으로 6억원)까지 종부세는 과세되지 않는다. 다만 종부세를 줄일 목적으로 공동명의로 변경하는 것은 신중할 필요가 있다. 공동명의로 변경하는 과정에서 취득세와 증여세의 부담이 더 커지면 종부세의 절세효과를 기대할 수 없기 때문이다.

세대 기준으로 한 채의 주택을 단독명의로 보유하고 있다면 종부세는 부담스럽지 않다. 현재 논의되는 종부세 개편안 역시 한 채의 주택을 단독명의로 보유하는 경우에는 그 부담이 크지 않다. 한 채의 주택을 단독명의로 보유하면 종부세 판단 기준은 공시가격 9억원으로 높아지고, 소유자 연령과 주택 보유기간에 따라 최대 70%까지 세액공제의 혜택을 받을 수 있다. 한 채의 주택을 단독명의로 5년 이상 보유하면 종부세 납부세액에서 최대 40%까지 세액공제를 받을 수 있다. 주택 소유자의 연령이 60세 이상인 경우에는 최대 30%까지 추가적으로 세액공제가 가능하기 때문에 최대 70%까지 종부세를 줄일 수 있다. 그래서 단독명의로 보유한 1가구 1주택은 종부세 부담이 크지 않다. 따라서 이미 단독명의로 돼 있는 한 채의 주택을 공동명의로 변경하는 것은 조심할 필요가 있다.

다주택을 보유한 사람은 종부세가 더 부담된다. 공시가격 20억원의 주택 한 채를 보유한 사람보다 10억원의 주택 2채를 보유한 사람의 종부세가 더 높다. 공시가격 합계가 동일하더라도 여러 채 주택을 보유한 경우의 종부세가 더 높게 계산되는 이유는 주택에 대한 재산세 과세 방식에서 그 이유를 찾을 수 있다.

재산세는 물건별로 과세한다. 공시가격 10억원의 주택을 2채 보유하고 있으면 재산세는 각자 계산돼 낮아진다. 재산세도 누진세율 구조로 과세하기 때문이다. 그런데 이렇게 재산세를 낮게 납부하면 상대적으로 종부세는 높게 계산된다. 주택에 대한 종부세는 1차적으로 재산세를 납부하고, 공시가격 6억원(또는 9억원)을 초과하는 부분에 대해 이미 납부한 재산세를 공제하고 그 차액을 종부세로 납부한다. 그런데 재산세를 적게 납부하면, 공제하는 재산세는 적어져 종부세는 상대적으로 높아진다. 공시가격의 합계가 동일한 상황에서 재산세를 적게 납부하면 종부세가 커지고, 재산세를 많이 납부하면 종부세가 줄어드는 구조다.

실제 위 사례를 기준으로 공시가격 20억원의 주택 한 채를 소유한 경우와 10억원의 주택 2채를 소유한 경우의 재산세와 종부세를 비교해보자. 공시가격 20억원의 주택을 한 채 소유한 경우 재산세는 668만원, 종부세는 358만원이 계산돼 총 1026만원의 보유세를 부담한다.

반면 10억원의 주택 2채를 소유하면 재산세는 592만원, 종부세는 554만원으로 계산돼 부담하는 보유세는 1146만원으로 늘어난다. 공시가격의 합계가 동일하더라도 한 채를 소유한 경우보다 다주택을 보유한 경우의 종부세가 높게 계산되는 것을 알 수 있다. 만약 1가구 1주택에 연령과 보유기간을 고려한 세액공제 효과까지 볼 수 있다면 1주택의 보유세 부담은 더욱 줄게 될 것이다. 결국 똘똘한 한 채가 세무적으로 유리하다는 논리는 보유세에서도 설명이 가능해진다.
 
올해 4월 다주택자 양도세 중과제도가 시행되면서 주택 시장은 거래가 침체되고 전세 가격이 하락하는 등 안정세를 유지하는 느낌이다. 하반기 보유세 인상도 발표를 앞두고 있어, 향후 주택 시장은 녹록지 않을 전망이다. 반면, 월세가 나오는 수익형 부동산은 상대적으로 선방하고 있지만 지속될 수 있을지는 두고 봐야 할 것 같다. 이런 혼돈의 상황에서 부동산 투자를 어떻게 바라봐야 할지 생각해본다.