요즘 상가건물이나 작은 오피스텔로 이루어진 꼬마빌딩에 관심을 갖는 이들이 부쩍 늘었다. 부동산 투자로 꼬마빌딩을 염두에 두고 있다면 반드시 알아야 할 정보를 모았다. 부동산 감정 방법부터 상황에 따른 대처 방법까지, 꼬마빌딩의 꿈을 이뤄줄 유익한 이야기에 귀 기울여보자.
 
누구나 젊은 시절 한두 번 맞선을 본 기억이 있을 것이다. 13년 동안 맞선을 1,000번가량본 40대 남성이 국내에 있다면? 믿기 어려울 것이다. 하지만 실화다. 외국 명문대 출신의 사업가인 이 남성은 180cm에 이르는 큰 키와 다부진 체격으로 인기높은 ‘훈남’이다. 기대치가 높다보니 좋은 배필을 만나기 위해 수시로 맞선을 봤다. 그는 한 달에 3~4명은 기본, 많게는 10~12명까지 만났다. 선을 너무 많이 보다보니 해프닝도 많았다. 한 여성과 여러 번 맞선을 보거나 맞선 본 여성이 친구 결혼식의 신부 쪽 하객으로 오는 경우도 있었다고 했다. 마침내 그는 다섯 살 연하의 천생배필을 만나 솔로탈출에 성공했다. 노총각의 맞선스토리는 다소 엉뚱하지만, 고가의 상업용 부동산을 사려는 사람에게 시사하는 바가 적지 않다. 비표준화된 부동산은 많은 물건을 봐야 답이 나온다는 사실 말이다.
 
보는 만큼 보인다

요즘‘꼬마빌딩’의 몸값이 상한가다. 꼬마빌딩은 주로 20억~50억원의 중소규모 건물을 말한다. 흔히 볼 수 있는 지상 3~7층의 상가건물이나 작은 오피스건물이다. 예전에빌딩은기업체가 소유하는 건물이었다. 하지만 최근 들어 아파트값이 급등하면서 일반인도 아파트를 팔고 대출을 안으면 꼬마빌딩을 살 수 있게 됐다. 수요가 크게 늘면서 서울 강남권 일대에서는 꼬마빌딩은 없어서 못 팔정도로 인기가 치솟고 있다.

문제는 사람들이 꼬마빌딩을 마치 아파트 사듯 투자한다는 점이다. 꼬마빌딩은 아파트 같은 표준화된 부동산을 사는 방법과는 크게 다르다. 가령 아파트는 모양새가 성냥갑처럼 같으므로 매입할 때 크게 신경 쓸 일이 별로 없다. 비로열층 아파트라면 로열층보다 가격을 약간 낮춰 구입하면 그만이다. 전세 낀 아파트를 살 때 세입자가 내부를 보여주기를 꺼리면 옆집을 보고 구입하는 ‘깜깜이 쇼핑’도 한다. 하지만 비표준화된 부동산은 같은 동네라도 골목길 사이를 두고 가치가 천양지차다. 그러니최소 100개 이상의 매물을 보고 선택하라. 좋은 배필을 찾기 위해서는 맞선, 소개팅 등 다양한 방법을 이용하듯 꼬마빌딩도 리얼티코리아, 글로벌PMC 등 빌딩중개법인, 지역중개업소 등 여러 루트를 통해 최대한 많이 확보해서 보는 것이 좋다. 그사이 자신도 모르게 물건을 고르는 안목도 생길 것이다.

문제는 바쁜 당신이 그 많은 물건을 어떻게 다 볼 것이냐다. 그래서 시간과 비용을 줄일 수 있는 효과적인 방법이 필요하다. 바로 맞선 보듯이 하는 것이다. 당신이 맞선시장에서 짝을 찾고 싶은 40대 싱글이라고 가정하자. 아무리 빨리 배필을 찾고 싶어도 아무나 만날 수는 없을 것이다. 조건 없는 사랑은 20대라면 모를까, 이제 중년에 접어든 40대에게는 비현실적이다. 세상 물정을 알 만큼 아니 계산적 사랑을 한다. 그래서 맞선 제의가 들어오면학력, 외모, 직업등 조건을 따지고 마음에 들어야 만남에 나설 것이다. 그래야 배필을 만나는 데 시간과 비용을 절약할 수 있을 테니까 말이다.
 
스마트폰으로꼬마빌딩 감정하는 법

자연의 이치를 따지는 경험과학인 풍수 컨설팅을 하는 A씨. 그는 컨설팅 요청이 들어오면 무조건 현장에 나가지 않는다. 풍수나침반인 나경, 네이버나 다음지도 속 방향, 등고선, 지형도, 항공뷰, 로드뷰 등으로 명당을 1차적으로 고른다. 그는 “요즘은 워낙 정보기술이 발달해 자료조사만으로도 80%는 분별이 가능하다”고 했다. 꼬마빌딩을 고를 때도 A씨처럼 문명의 이기를 최대한 이용한다. 다세대·다가구주택의 가치평가방법에서 보듯 스마트폰앱‘스마트국토정보’를내려받아 활용하는 것이다. 국토교통부가 운영하는 시도별 ‘부동산정보 조회시스템’을 활용해도 된다. 꼬마빌딩 고르기의 시간 단축 방법은 ‘땅값 공시지가 2배 이내, 임대수익률 연 4%이상’ 조건에 부합하는 물건을 찾아내 현장조사를 하는 것이다. 건물을 평가하는 방법은 여러 가지 있으나 꼬마빌딩은 아래의 2가지 방법을 활용하는 게 좋다.

첫째, 매입가(건물분+토지분)에서 건물분 가격을 따져보자. 건물을 짓는데 드는 비용은 서울, 부산등 대도시와 시골이 큰 차이가 없다. 부동산업계에서는 건물이 어디에 있든 개략적으로 3.3㎡당(평당)가격은 연면적 기준 ‘신축 400만원’, ‘10년 경과 200만원’으로 계산한다. 건물의 경제적 수명은 40~50년이지만 20년이 넘으면 값어치가 없다고 보고 토지분에 포함해서 거래하는 경우가 많다. 꼬마빌딩을 구입하기 위해 현장을 둘러보면 다세대·다가구주택처럼 경제적 가치가 없는 낡은 건물이 많다는 사실을 알게 될 것이다. 꼬마빌딩 역시 가치를 좌우하는 것은 입지적 가치, 즉 토지 가격인 셈이다. 

건물분 가치를 계산한 뒤 매입가에서 이를 빼면 토지분 가격이 산출된다(매입가-건물분=토지분). 이때 토지분 가격이 일반적으로 공시지가의 2배 이내여야 한다. 서울 이태원, 성수동, 청담동 등 일부 핫플레이스는 공시지가의 최고 4~5배까지 치솟지만 거품이 아닌지 체크해야 한다.
둘째, 임대수익률이다. 앞에서 언급한대로[임대수익률(연%)=(월세×12)/(매입가-임대보증금)×100]의 계산식을 활용하되 연 4% 이상을 찾아낸다. 꼬마빌딩에서 원룸이나 고시텔이 2개층 이상 있으면 연 5% 이상으로 잡는 게 좋다.  

이런 방법을 통해 매매가격과 임대수익 요건을 충족하는 물건을 골라내는 작업을 진행(1차)한다. 그다음현장을 방문해 입지나 유동 인구, 건물의 상태를 면밀히 조사(2차)하는 것이다. 또 부동산중개업소에 들러 최근 매매사례와 비교해 적정 가치를 확인한다. 네이버와 다음 지도의 로드뷰를 통해 최근 몇 년간 상권의 흐름을 체크하는 것도 필수다. 점포의 간판이 전혀 변화가 없다면 상권은 정체된 곳이다.  

요컨대 자료조사 단계에서 비우량물건을 골라내야 힘들이지 않고 원하는 알짜물건을 얻을 수 있다. 의욕만 앞세워 많은 물건을 보려고 무작정 현장을 찾았다가는 제풀에 지쳐 중도에 그만두기 십상이다. 생업이 바쁜 사람이라면 KB국민은행을 비롯한 금융권의 부동산투자자문서비스를 이용하는 것도 방법이다. 요컨대 꼬마빌딩을 살 때도 최소비용에 최대효과라는 경제적 접근이 필요하다.
 
분모를 낮춰라

요즘 꼬마빌딩 구입

바람이 불면서 가격이 급등한 곳이 많다. 아무리 좋은 입지에 좋은 부동산을 고르더라도 비싸게 구입하면 소용이 없다. 세상사 그렇듯 열풍이 있으면 반드시 후유증이 있기 마련이다. 나중에 금리가 오르거나 시장이 침체되면 매매가격이 하락하거나 임대료가 떨어질 수 있다. 이런 상황에서 대안은 2가지다.

첫째, 하나는 불황에도 끄떡없는 입지 경쟁력을 갖춘 곳을 찾아내는 것이다. 하지만 이런 곳은 막상 매물을 발견하기가 쉽지 않다. 가뭄에 콩 나듯아주 가끔 나온다. 둘째, 개인이 쉽게 할 수 있는 방법은 가격 경쟁력이 있는 건물을 찾는 것이다. 싼 물건은 다리품을 팔면 충분히 가능하다. 가격이 싸면 모든 게 용서되는 법이다.

꼬마빌딩의 임대수익률을 올릴 수 있는 방법은 없을까. 모든 투자자의 고민이다. 임차인을 재구성해서 임대료를 더 받을 수 있는 방법을 생각해볼 수 있다. 하지만 임대료가 지나치게 높으면 세입자가이탈해공실로 이어질 수 있다. 대체로 임대료는 주변 시세 이상 받기 어렵다. 말하자면 주변 임대료 시세가 올라야 내 빌딩 임대료도 올라가는 법이다. 상권은 워낙 변화무쌍한 경향이 있어 미래를 점치기도 어렵다.
이런 상황에서 임대수익률을 올리는 방법으로 매입가를 낮추는 것도 또 다른 대안이다. 임대수익률은 매매가격과 임대수익 간의 상대적 비율이다. 분모인 매매가격이 낮아지면 분자인 임대수익 총액이 변하지 않더라도 임대수익률은 올라간다. 결국 싸게 사야 임대수익률도 높일 수 있다는 얘기다.

다만 임대수익은 높을수록 좋지만 주변보다 턱없이 높으면 조작 가능성이 없는지 체크해야 한다. 매도자로부터 받은 임대차계약서가 허위일 경우 매매계약을 무효로 한다는 내용을 특약사항에 넣는 것도 좋다. 

신축이나리모델링을 통해 임대수익을 늘리는 방법도 고려할만하다. 다만 세입자의 명도문제와 비용이 뒤따른다. 리모델링 비용은 건물 연면적 기준 3.3㎡당 200만~250만원으로 신축 비용(400만원 안팎)보다 저렴한 편이다. 신축과 리모델링을 할 때 해당 지역의 지구단위계획, 정화조, 건축선, 주차 시설, 용적률, 건폐율 등을 종합적으로 고려해 판단한다.
 
빌딩푸어를 아십니까

요즘 실물경기가 침체하면서 꼬마빌딩 주인이 공실 문제로 골머리를 앓고 있다. 상대적으로 입지여건이 떨어지는 이면도로에 위치한 탓에 임차인 구하기가 어려워서다. 오죽하면 ‘공실공포’라는 말이 생겼을까. 임대수요가 많은 강남권조차 사무실 공실이 10%이상 되는 곳도 많다. 우리나라 경제도 성숙단계로 접어들면서 경기가 크게 좋아지지 않을 것이다. 따라서 공실 문제는 단기간에 해소되기는 어렵다. 그나마 공실공포에서 벗어나는 차선책은 오래 임차할 수 있는 세입자로 건물 공간을 채우는 것이다. 일반적으로 음식점 등 리테일(상업시설)은 영업을 하기 위해 시설이나 인테리어에 투자할 수밖에 없다. 게다가 기존 세입자에게 권리금을 주는 경우도 적지 않다. 그런 까닭에 임차인의 공실 발생 우려가 일반 사무실에 비해 덜한 편이다. 사무실은 권리금이 없고, 이렇다 할 시설투자가 없어 더 싼 곳이 있으면 쉽게 옮긴다. 따라서 공실공포에서 벗어나려면 유동인구가 많은 역세권이나 먹자골목으로 압축한 뒤 리테일 비중이 높은 꼬마빌딩을 고르는 게 유리하다. 최근 부정청탁금지법(김영란법)시행으로 고급 음식점, 유흥주점, 노래방등은 매출이 크게 줄고 있으니 주의해야 한다. 꼬마빌딩 내 이런 업종의 일부 세입자는 폐업하거나 업종을변경해야하므로 임대수익이 일시적으로 줄어들 수 있다는 점은 알아두자.

꼬마빌딩 소유자들의 얘기를 들어보면 최대 고민은 3층 이상의 공간을 어떻게 채울 것인가다. 1,2층은 어지간해서 공실이발생하지 않지만, 고층으로 올라갈수록 공실 위험성이 커진다. 고층 일부를 직접 쓰는 실수요 겸 투자라면 빌딩 선택이 그나마 수월하다. 하지만 전 층을 임대하는 투자자 입장에서는 상층부 공실 대책을 마련한 뒤 매입 여부를 결정하는 게 바람직하다. 또 한 임차인에게 건물 전체를 세놓는 ‘통임대’는 관리하기 편하고 수익률도 높지만 공실에 따른 위험은 크다. 임차인이 갑자기 사무실을 비울 때 ‘임대료 절벽’이 생길 수 있으므로 여러 임차인에게 세놓는 건물을 고르는 게 낫다.

다리품을 팔 때 고개를 들어 꼬마빌딩의 꼭대기층까지 올려보라. 중간층이나 꼭대기층에 원룸(혹은 고시텔)이 보인다면 그곳은 핵심 상권에서 벗어난 변두리 상권이거나 아직 중심상권의 힘이 그곳까지 미치지 않았다고 보아야 한다. ‘만만한 게 원룸’이라는 말이 있다. 상가 임차인을 구하기 어려운 건물주 입장에서 쉽게 떠올릴 수 있는 방안이 원룸이기 때문이다.

오피스 중심의 꼬마빌딩일수록 공실을 줄일 수 있는 또 다른 조건은 주차여건이다. 진입로는 차량이 지나다닐 수 있도록 최소 너비 8m, 건물 연면적 50평당 주차 1대 요건을 갖추는 게 좋다. 주차시설은 기계식보다 운전자 스스로가 차량을 이동하는 자주식(自走式)이 선호된다.
 
나이가 들수록 아래로 내려와라

지난해 경기도에서 꼬마빌딩을 구입한 송재섭(가명, 69)씨는 요즘 후회막급이다. 8층짜리 빌딩 임차인인 학원과 병원 몇 곳과 임대료 인하 문제로 연일 신경전을 벌이고 있어서다. 한두 곳도 아니고 5곳이나 영업부진을 이유로 대폭적인 임대료 인하를 요구하고 있다. 요구를 거부하면 세입자들은 계약만료 뒤에는 다른 곳으로 옮기겠다고 압박하고 있다. 경기부진으로 공실을 메우기 쉽지 않은 현실에서 진퇴양난이다. 송씨는 “무엇보다 나이가 들어서인지 건물관리가 힘에 부친다”고 말했다.

일반적으로 빌딩이 높을수록 건물 관리에 인력과 시간이 소요될 수밖에 없다. 사소한 일은 관리인에게 맡기더라도 임대료 책정, 공실 등 결정적인 문제는 건물주가 나서야 한다. 젊을 때라면 모를까, 65~70세 이후에는 높은빌딩을 사는 것은 바람직하지 않아 보인다. 일반적으로 층수가 높다는 것은 건물 연면적이 넓고 세입자 역시 많음을 뜻한다. 특수한 경우를 제외하면 높은 빌딩은 자칫 애물단지가 될 수 있으니신중하라. 나이가 들수록 아래로 내려오라고 주문하는 것도 이 때문이다.

젊었을 때는 먼 미래를 보고 땅이 넓은 단독건물을 사는 게 유리하다. 하지만 투자는 선택이다. 나이가 들면 불확실한 미래보다 현재의 행복이 더 소중할 수 있다. 지금 마음 편한 게 최고다. 그런 측면에서 나이가 들면 단독건물보다는 구분상가(층·호수별로 구분 등기된 개별 점포)의 1층 커피숍 등이 좋을 수 있다. 구분상가는 땅 지분이 많지 않아 가격이 잘 오르지 않는다. 하지만 크게 신경 쓸 일 없고, 월급 타듯이 임대료를 안정적으로 받는다면 훨씬 나을 수 있다.
 
꼬마빌딩 꿈, 돈 모아야 이뤄진다

견물생심이라고 했던가. 물건을 보면 눈높이가 높아지고 욕심도 생기는 법이다. 가령 30억원짜리 빌딩을 사겠다고 계획을 세우지만 막상 눈에 들어오는 것은 40억원짜리 빌딩이다. 눈높이를 낮춰 20억원짜리 빌딩을 사는 ‘알뜰 소비족’은 생각보다 드물다. 많은 사람이 돈에 물건을 맞추지 않고 물건에 돈을 맞추려고 한다. 이러다보니 대부분 자금조달 문제로 곤경에 처한다. 빌딩을 막상 매입하면 예상치 못한 수리비 등 추가 비용이 들어간다. 건물 내부에 유흥주점이 있으면 해당 면적만큼 취득세가 중과된다. 대출을 이용하면 가능할지 모르지만 빚이 너무 많으면 오히려 독이 된다. 그러므로 꼬마빌딩을 사려면 보유 부동산이나 금융자산을 미리 팔아 예산을 넉넉하게 구비하는 게 좋다. 원룸이 있는 꼬마빌딩은 이른바 ‘방 공제’인 최우선변제금액만큼 담보대출 한도가 확 줄어들 수 있다는 점도 고려해야 한다. 또 각 금융기관의 임대사업자에 대한 대출 제한으로 일정기간 빌리지 못하는 경우도 있으니 사전에 대출가능 금액과 기간을 파악해야 뒤탈이 없다.

또 하나, 요즘 꼬마빌딩을 살 때 자금 추적을 피하고 세금을 줄이기 위해 명의를 분산하고 대출을 끼는 경우가 많다. 공동명의의 임대사업자는 자칫 대출이자의 경비처리가 되지 않을 수 있으니 주의하라. 출자를 위한 대출이 아니라 임대사업에 필요한 대출로 인정받아야 이자의 경비처리가 가능하다는 얘기다. 임대사업자 등록을 마친 뒤 대출을 받고 매매계약 이전에 동업계약서를 작성하는 것이 중요하다. 동업계약서에 ‘대출 이자는 공동사업경비로 공제하고 남은 임대수익을 배분한다’는 내용과 함께 지분율, 공동경영 계획 등을 기재하는 것을 잊지 말아야 한다. 그것보다 더 중요한 것은 특별한 경우가 아니라면 빌딩 공동투자는 삼가는 것이다. 처음에는 의기투합해공동투자를 하더라도 중간에 사소한 운영문제를 놓고 갈등을 빚는 경우가 적지 않아서다. 돈이 모자라면 다소 작은 빌딩을 혼자 사는 게 속이 편하다.